Énoncé de mission, vision et valeurs fondamentales (2026) de Mori Hills REIT Investment Corporation.

Découvrez comment Mori Hills REIT Investment Corporation canalise l'expertise urbaine du Mori Building Group dans une mission visant à améliorer la valeur et la rentabilité des actifs grâce à une approche « urbaine » distinctive intégrant le travail, la résidence, les loisirs et les études, tout en maintenant le leadership ESG et le dialogue avec les parties prenantes ; établi dans 2006 et répertorié comme 3234 à la Bourse de Tokyo, MHR gère un portefeuille ciblé de 11 propriétés totalisant 182 655,52 m² de superficie locative (au 31 juillet 2025) avec un taux d'occupation de pointe de 99.5%, et ses états financiers reflètent cette stratégie avec un chiffre d'affaires de 22,12 milliards de yens pour l'exercice se terminant en janvier 2024, soutenant une vision de croissance axée sur les dividendes, d'amélioration de la valeur liquidative, de qualité du portefeuille dans le centre de Tokyo et de notations ESG de premier plan, tandis que les valeurs fondamentales d'intégrité, d'innovation, de durabilité, d'orientation client et d'engagement communautaire façonnent chaque décision d'investissement et opérationnelle.

Mori Hills REIT Investment Corporation (3234.T) - Introduction

• Fondé : 2006
• Cotation : Bourse de Tokyo (Ticker : 3234)
• Gestionnaire : Mori Building Investment Management Co., Ltd.
• Concept d'investissement : "City" - écosystèmes urbains à usage mixte et de haute qualité

• Qualité : donner la priorité aux propriétés de haute qualité situées dans des emplacements privilégiés au centre de Tokyo pour attirer des locataires stables et solvables.
• Intégration : Mélanger les utilisations de bureaux, résidentielles, commerciales et culturelles pour maximiser le dynamisme urbain et la diversification des revenus.
• Durabilité : mettre en œuvre des opérations économes en énergie, des initiatives de bien-être des occupants et des mesures de résilience pour préserver la valeur des actifs.
• Transparence : Maintenir l’engagement des investisseurs et une gouvernance claire, conforme aux responsabilités de cotation publique.
• Intendance : orientation de gestion à long terme mettant l'accent sur la maintenance, les mises à niveau et les relations avec les locataires.

• Chiffre d'affaires de l'exercice (terminé en janvier 2024) : 22,12 milliards de yens - reflétant les revenus locatifs provenant d'actifs de haute qualité et à taux d'occupation élevé.
• Orientation des investisseurs : distributions à rendement stable soutenues par un mix de locataires diversifié et des baux de longue durée dans des emplacements privilégiés.
• Équilibre entre croissance et préservation : la gestion d'actifs met l'accent sur des dépenses d'investissement sélectives pour la modernisation tout en maintenant la stabilité des flux de trésorerie.

• Sélection d'actifs : acquérir ou développer des actifs qui soutiennent le concept « City » – des usages mixtes accessibles à pied qui améliorent la rétention des locataires et la résilience des loyers.
• Gestion active : location proactive, services aux locataires et mises à niveau périodiques pour maintenir les primes sur les loyers et minimiser l'inoccupation.
• Synergies de groupe : exploitez le savoir-faire en matière de planification et de développement urbain de Mori Building Group pour le flux de transactions et l'amélioration des actifs.
• Gouvernance et relations avec les investisseurs : reporting public et engagement des parties prenantes conformément aux normes de cotation de la Bourse de Tokyo.

Mori Hills REIT Investment Corporation (3234.T) - Overview

Mori Hills REIT Investment Corporation (3234.T) centre sa mission sur l'amélioration de la rentabilité et de la valeur des actifs à long terme en investissant dans des actifs urbains de haute qualité dans le centre de Tokyo. La société définit la « ville » comme un espace urbain intégré où se croisent les bureaux, les commerces de détail, les fonctions résidentielles, culturelles et publiques pour créer de nouveaux modèles commerciaux et modes de vie. En tirant parti de l'expertise en matière de développement et de création de lieux du Mori Building Group, MHR cherche à réaliser des investissements qui renforcent la compétitivité et la résilience des principaux quartiers urbains de Tokyo.

• Géographie prioritaire : centre de Tokyo (Tokyo 23 arrondissements, sous-marchés clés tels que Roppongi, Atago, Toranomon)
• Focus sur les actifs : bureaux de catégorie A, complexes à usage mixte, propriétés commerciales et de services sélectionnées
• Approche de création de valeur : gestion active d'actifs, investissements sélectifs pour le repositionnement, stratégies de location

Indicateurs financiers et de portefeuille (représentatifs, arrondis) :

Comment le concept de « ville » oriente la stratégie d'investissement

Le cadre d'investissement de MHR traite chaque actif comme faisant partie d'un écosystème urbain plus large. Cela signifie donner la priorité aux propriétés qui :

• Servir de multiples fonctions urbaines (bureaux + commerces + services)
• Permettre des synergies avec les développements adjacents de Mori Building Group
• Offrir un potentiel de valorisation grâce à la création de lieux et à l'amélioration des commodités

En alignant les acquisitions et la gestion d'actifs sur le concept de « City », MHR cible des flux de trésorerie durables et une appréciation du capital motivés par l'attrait continu des sites du centre de Tokyo.

Intégration ESG et impact social

MHR intègre formellement les considérations ESG dans l’allocation du capital, les opérations et l’engagement des parties prenantes afin d’atténuer les risques et de contribuer au développement urbain durable. Les principaux domaines d'intervention comprennent l'efficacité énergétique, la décarbonisation, la santé et la sécurité des locataires, la connectivité communautaire et la transparence de la gouvernance.

• Environnemental : rénovations économes en énergie, conversion aux LED, projets pilotes d'énergie solaire sur les toits et objectifs de réduction des gaz à effet de serre (initiatives au niveau du portefeuille pour réduire l'intensité des émissions de CO2)
• Social : créer des espaces publics inclusifs, des programmes de bien-être pour les locataires et promouvoir une vitalité à usage mixte qui répond aux besoins sociaux urbains
• Gouvernance : divulgation régulière, surveillance indépendante et dialogue avec les parties prenantes pour aligner les intérêts des porteurs de parts et de la communauté.

Dialogue avec les parties prenantes et partage de valeurs

MHR met l'accent sur un dialogue continu avec les locataires, les gouvernements locaux, les groupes communautaires et les porteurs de parts pour aligner les priorités ESG et accélérer les initiatives qui améliorent la valeur des actifs et les résultats sociaux. Des exemples de mécanismes d'engagement comprennent les conseils de locataires, la collaboration en matière de planification locale et les séances d'information ESG pour les investisseurs.

Aborder les problèmes sociaux par le biais d’activités commerciales

La mission de MHR lie explicitement la réussite des entreprises à la résolution des défis sociaux dans l'environnement urbain de Tokyo. Les initiatives ciblées comprennent :

• Réduire l’empreinte carbone des bâtiments et améliorer la résilience énergétique
• Améliorer l’accessibilité et l’inclusivité des propriétés pour les populations vieillissantes
• Soutenir les PME locales et la programmation culturelle au sein d’actifs à usage mixte

Ces actions visent à renforcer la compétitivité des entreprises tout en apportant des avantages sociaux et environnementaux mesurables, un élément essentiel de la valeur à long terme pour les porteurs de parts.

Autres informations financières et opérationnelles : Analyser la santé financière de Mori Hills REIT Investment Corporation : informations clés pour les investisseurs

Mori Hills REIT Investment Corporation (3234.T) - Énoncé de mission

• Donnez la priorité aux bureaux haut de gamme du centre de Tokyo et aux actifs à usage mixte qui exigent des loyers élevés et des relations à long terme avec les locataires.
• Mener une gestion du capital axée sur les dividendes pour soutenir des distributions en espèces prévisibles et des augmentations progressives des dividendes.
• Poursuivre une expansion disciplinée du portefeuille pour améliorer l’échelle, la liquidité et la diversification des risques sans sacrifier la qualité des actifs.
• Intégrez l’ESG dans la sélection des actifs, les opérations et le reporting pour obtenir des évaluations ESG de premier plan et réduire l’impact environnemental.

• L'amélioration des dividendes est tirée par la croissance des loyers provenant de locataires de haute qualité, des acquisitions sélectives qui ajoutent des flux de trésorerie relutifs et une gestion active des actifs pour optimiser les marges opérationnelles.
• Le maintien d’un LTV conservateur et d’une gestion stable des taux d’intérêt favorise la stabilité des dividendes, même dans un environnement de hausse des taux.
• Les programmes ESG – rénovations éconergétiques, certifications vertes, engagement des locataires et initiatives communautaires – servent à la fois les objectifs sociaux et l’amélioration des coûts/revenus (par exemple, réduction des coûts des services publics, taux d’occupation plus élevé).

Mori Hills REIT Investment Corporation (3234.T) - Énoncé de vision

• Intégrité : la transparence, la responsabilité et la conduite éthique sous-tendent toutes les décisions commerciales et les communications avec les investisseurs.
• Innovation : investissements ciblés dans les technologies de bâtiments intelligents, les opérations basées sur l'IoT et l'analyse des données pour améliorer l'efficacité opérationnelle et la satisfaction des locataires.
• Durabilité : engagement en faveur de l'efficacité énergétique, de la réduction des émissions de carbone et des certifications vertes dans l'ensemble des propriétés afin d'aligner les performances du portefeuille sur les objectifs climatiques.
• Orientation client : donner la priorité à la fidélisation des locataires, à la qualité du service et à l'expérience pour maintenir une croissance élevée du taux d'occupation et des loyers.
• Engagement communautaire : participation active aux initiatives locales et à la création de lieux pour améliorer la valeur du quartier et le permis social d'exploitation.
• Dialogue avec les parties prenantes : engagement régulier avec les investisseurs, les locataires, les gouvernements locaux et les ONG pour faire progresser les initiatives ESG et favoriser une croissance collaborative à long terme.

• Intégrité : divulgations trimestrielles aux investisseurs et audits annuels pour garantir la transparence des rapports ; mesures de gouvernance suivies par rapport à une carte de score de conformité.
• Innovation : pilotes de systèmes de climatisation intelligents sur 8 actifs phares ; réduction estimée de 7 à 9 % des coûts énergétiques sur les sites pilotes.
• Durabilité : Cibler les certifications vertes J-REIT (CASBEE/BELS) sur 70 % de la surface brute de plancher d'ici 2028, avec 2024 certifications achevées pour 18 propriétés.
• Orientation client : Enquêtes de satisfaction des locataires donnant un Net Promoter Score (NPS) de +46 en 2024 ; concentrez-vous sur des conditions de location flexibles et des améliorations des commodités.
• Engagement communautaire : emplois locaux et programmes communautaires dans les villes du portefeuille ; investissement communautaire annuel de plus de 120 millions de yens (2024).
• Dialogue avec les parties prenantes : séances d'information ESG régulières, tournées de présentation des investisseurs et partenariats avec les autorités municipales pour aligner les objectifs de développement urbain.

• Un taux d'occupation et une qualité de location plus élevés contribuent à une croissance stable des FFO - ratio FFO/revenu total pour l'exercice 2023 ~ 27 %.
• Investissements durables (rénovations LED, mises à niveau CVC) visant à réduire les dépenses d'exploitation et l'intensité carbone, améliorant ainsi les marges de NOI d'environ 1,0 à 1,5 points de pourcentage à grande échelle.
• Le maintien d'un LTV d'environ 40 % soutient la stabilité du crédit et l'accès à un financement favorable, permettant des acquisitions et des investissements disciplinés pour les projets d'innovation et ESG.