Carmila S.A.: historia, propiedad, misión, cómo funciona y gana dinero

Nacida en 2014 de una asociación entre Carrefour e inversores institucionales para generar valor en los hipermercados, Carmila se ha convertido en un REIT centrado en centros comerciales con una cartera valorada en 6.700 millones de euros y que comprende 251 centros comerciales en Francia, España e Italia; Respaldado por Carrefour y principales accionistas institucionales, combina propiedad estratégica con financiación de deuda y capital para impulsar la firma de contratos de arrendamiento. 646 arrendamientos en los primeros nueve meses de 2025 por un 2.6% aumento del alquiler, al tiempo que ofrece sólidas métricas operativas, como 77.7% Margen EBITDA en 2024, una tasa de cobro de alquileres del 96,6% hasta septiembre de 2025 y una tasa de ocupación financiera del 95,3%, complementados con credenciales de sostenibilidad (GRESB 92/100), rotación de cartera específica (66 millones de euros en enajenaciones en 2025, superando los objetivos) y gestión activa del capital, incluida una recompra completa de 10 millones de euros en junio de 2025 y un nuevo programa de 10 millones de euros anunciado en julio, respaldando un dividendo propuesto de 1,25 euros por acción para 2024 y un dividendo esperado 7.0% aumento del BPA recurrente en 2025.

Carmila S.A. (CARM.PA): Introducción

• Fundada: 2014 por Carrefour más inversores institucionales
• Valor inicial de la cartera (2014): 6.700 millones de euros
• Tamaño de cartera inicial (2014): 251 centros comerciales
• Enfoque geográfico: Francia, España, Italia.

• Modelo central: poseer y operar centros comerciales anclados a los hipermercados Carrefour, captar afluencia de público y alquilar espacio a inquilinos minoristas.
• Generadores de ingresos: ingresos por alquiler de los inquilinos, alquileres basados ​​en el volumen de negocios y cargos por servicios.
• Palancas de creación de valor: renovación y reposicionamiento de activos, optimización de la combinación de inquilinos, enajenaciones selectivas de activos no estratégicos y recompras para mejorar el BPA y el NAV por acción.
• Gestión de capital: programa activo de enajenación (p. ej., 66 millones de euros en 2025) y programas recurrentes de recompra de acciones (10 millones de euros completados en junio de 2025; 10 millones de euros anunciados en julio de 2025).

• Accionista ancla en la fundación: Carrefour (socio industrial estratégico que aporta sinergias de localización).
• Otros accionistas: grandes inversores institucionales y salida a Bolsa tras la salida a bolsa.
• Gobierno corporativo: empresa inmobiliaria cotizada al estilo REIT con supervisión del consejo de administración centrada en la rotación de activos y la rentabilidad para los accionistas.

• Mantener y mejorar los centros dominantes adyacentes a las tiendas Carrefour en Francia, España e Italia.
• Optimizar la cartera mediante enajenaciones disciplinadas de activos no estratégicos (ejemplo: 66M€ vendidos en 2025).
• Devolver capital a los accionistas mediante recompras (dos programas de 10M€ en 2025) y política de dividendos alineada con la generación de caja de los REIT.

Carmila S.A. (CARM.PA): Historia

• Fundada: 2014 (extraída de los activos de Carrefour)
• Listado: Euronext París (Ticker: CARM)
• Mercados primarios: Francia, España, Italia.

• Carrefour: accionista estratégico fundador con una importante participación minoritaria, que proporciona sinergias operativas y alineación a largo plazo con la ubicación de las tiendas.
• Inversores institucionales: las grandes tenencias de REIT, fondos de pensiones y administradores de activos brindan estabilidad financiera y capital a largo plazo; estos inversionistas representan colectivamente el mayor bloque de capital flotante.
• Inversores minoristas y otros: comprenden el resto del free float negociado en Euronext Paris.

• Supervisión de la junta directiva: una junta directiva establece la estrategia y supervisa la ejecución de la gestión; Los ejecutivos clave se encargan de la gestión, el arrendamiento y el desarrollo de activos.
• Estructura de capital: combinación de capital (acciones públicas) y deuda (bonos garantizados y no garantizados, financiación bancaria) para financiar adquisiciones, gastos de capital y mejoras de los inquilinos.
• Equilibrio estratégico: Carrefour proporciona alineación estratégica al comercio minorista, mientras que los inversores institucionales aportan disciplina de gobernanza y acceso a los mercados de capital.

Carmila S.A. (CARM.PA): Estructura de propiedad

• Misión: Mejorar el valor de los centros comerciales adyacentes a los hipermercados Carrefour y crear destinos minoristas vibrantes. Ver Declaración de Misión, Visión y Valores Fundamentales (2026) de Carmila S.A.
• Valores: excelencia operativa, innovación, sostenibilidad, enfoque en el inquilino, transparencia y rendición de cuentas.
• Innovación y tecnología: inversión en ecosistemas de datos y TI de alto rendimiento y uso de inteligencia artificial para optimizar la ocupación, la combinación de inquilinos y el marketing.
• Sostenibilidad: Designación GRESB Green Star con una puntuación de 92/100.
• Relaciones con inquilinos: tasa de recaudación del 96,6% en los primeros nueve meses de 2025.

• Modelo de activos: adquiere, renueva y gestiona centros comerciales ubicados junto a los hipermercados Carrefour para captar el tráfico impulsado por el sector de alimentación.
• Flujos de ingresos: ingresos por alquiler de inquilinos minoristas (anclas, minoristas nacionales, marcas locales), alquileres por volumen de negocios, cargos por servicios y contribuciones de marketing.
• Creación de valor: aumenta los alquileres y la ocupación a través de la gestión activa de activos, la optimización del mix comercial y proyectos de renovación/ampliación aprovechando la coubicación de Carrefour.
• Costo y eficiencia: economías de escala en toda su cartera para adquisiciones, marketing y administración de propiedades; utiliza análisis basados ​​en IA para mejorar la velocidad del arrendamiento y el rendimiento de los inquilinos.

• Publicación periódica de informes financieros trimestrales y anuales, presentaciones para inversores y divulgaciones de sostenibilidad.
• Compromiso: comunicaciones activas con inversores, acreedores, inquilinos y partes interesadas públicas para garantizar la rendición de cuentas.

Carmila S.A. (CARM.PA): Misión y Valores

• Enfoque de la cartera: Carmila adquiere y desarrolla centros comerciales contiguos a los hipermercados Carrefour para capitalizar la afluencia constante generada por un importante inquilino ancla.
• Arrendamiento activo: la compañía persigue una estrategia de arrendamiento intensivo para diversificar la combinación de inquilinos, aumentar la ocupación e impulsar la densidad de alquiler; En los primeros nueve meses de 2025, Carmila firmó 646 contratos de arrendamiento, lo que generó un aumento del alquiler del 2,6 % durante el período.
• Modelo de gestión de activos: una combinación de equipos internos y socios externos supervisa el arrendamiento, las operaciones, el mantenimiento técnico y la programación comercial para optimizar el rendimiento del centro y la retención de inquilinos.
• Optimización basada en datos: Carmila implementa análisis de datos avanzados e inteligencia artificial para refinar la combinación de inquilinos, pronosticar patrones de afluencia, calibrar ofertas de alquiler y priorizar proyectos de gasto de capital para obtener los mayores retornos.
• Palancas de creación de valor: el impulso del arrendamiento, las reurbanizaciones comerciales (reposicionamientos y ampliaciones), los ingresos por servicios (comercialización/concesiones) y las enajenaciones/reinversiones selectivas son los principales motores del NAV y el crecimiento de los ingresos.

• Alquileres base de inquilinos en comercios minoristas, alimentos y bebidas y servicios.
• Alquileres variables y arrendamientos vinculados al volumen de negocios vinculados al desempeño de las ventas de los inquilinos.
• Ingresos comerciales procedentes de aportaciones de marketing, eventos y servicios compartidos con Carrefour en su caso.
• Márgenes de desarrollo provenientes de reurbanizaciones, reconfiguraciones y proyectos estratégicos de mejora de activos.

• Arrendamiento dinámico: estructuras de arrendamiento a corto y mediano plazo, acuerdos de rotación y realquiler activo para capturar los restablecimientos de los alquileres del mercado e introducir categorías minoristas complementarias.
• Programación comercial: pop-ups, eventos locales y campañas de marketing para potenciar el atractivo del centro y aumentar el tiempo de permanencia.
• Priorización de capex: decisiones basadas en datos para invertir en renovaciones o reasignaciones que maximicen el alquiler por m2 y la productividad de los inquilinos.
• Aprovechamiento de la asociación: colaboración con Carrefour para marketing conjunto y conocimientos de los compradores para alinear la oferta minorista con los patrones de tráfico de los hipermercados.

• Las comunicaciones con los inversores hacen hincapié en los ingresos por alquileres recurrentes, el impulso del arrendamiento y la acumulación del valor liquidativo a través de la gestión activa de activos.
• Los KPI operativos rastreados incluyen la tasa de ocupación, el alquiler por m2, el crecimiento del alquiler comparable, las ventas de inquilinos por m2 y la exposición a la renovación de arrendamientos.

Carmila S.A. (CARM.PA): Cómo funciona

• Principal generador de ingresos: ingresos por alquileres a corto y largo plazo de una cartera de centros comerciales ubicados principalmente en Francia (y mercados europeos seleccionados).
• Tratamiento fiscal: se beneficia del régimen francés SIIC (Sociétés d'Investissements Immobiliers Cotées), que proporciona transparencia fiscal sobre los ingresos inmobiliarios calificados y mejora el efectivo disponible para su distribución.
• Arrendamiento especializado: ofrece espacios comerciales emergentes, estacionales y temporales que aumentan la ocupación, diversifican la combinación de inquilinos y agregan ingresos incrementales.
• Optimización de la cartera: ejecuta adquisiciones y enajenaciones estratégicas para mejorar el rendimiento, generar ganancias de capital y redistribuir capital hacia activos de mayor rendimiento.
• Disciplina de costos: mantiene un estricto control de los gastos operativos, logrando un margen EBITDA del 77,7 % en 2024, respaldando un flujo de caja resiliente y una capacidad de dividendos.
• Rentabilidad para los accionistas: distribuye efectivo a los accionistas; La dirección propuso un dividendo de 1,25 euros por acción para el ejercicio fiscal 2024.

• Cómo se captan los ingresos en la práctica:
  • Los arrendamientos a largo plazo con minoristas nacionales y regionales proporcionan un alquiler base y aumentos indexados.
  • Las cláusulas de alquiler porcentual o vinculadas al volumen de negocios se aplican selectivamente para captar ventajas de los minoristas con mucho tráfico.
  • Los arrendamientos especializados y a corto plazo convierten el espacio no utilizado o estacional en ingresos incrementales de alto margen.
• Palancas de creación de valor:
  • Optimización activa del arrendamiento y la combinación de inquilinos para aumentar la afluencia y los alquileres.
  • Gastos de capital en remodelaciones y reposicionamiento para aumentar los rendimientos de los alquileres.
  • Enajenaciones y adquisiciones específicas para mejorar la calidad de la cartera y generar ganancias puntuales.

Carmila S.A. (CARM.PA): Cómo genera dinero

• Ingresos básicos: alquileres a largo plazo de inquilinos minoristas anclados en los principales supermercados y cadenas nacionales.
• Creación de valor: rehabilitaciones, optimización del mix de inquilinos y realquileres para incrementar rentas y ocupación.
• Gestión de cartera: enajenaciones de activos no esenciales y adquisiciones estratégicas para concentrarse en sitios de alto rendimiento.
• Servicios auxiliares: tarifas de servicios, asociaciones de marketing y proyectos de reurbanización que aumentan la afluencia y las ventas por m2.

• La sólida ocupación (95,3%) sostiene los flujos de caja de alquiler y respalda los índices de cobertura de deuda.
• El crecimiento recurrente del BPA del 7,0 % indica una mejora de la rentabilidad por acción impulsada por las revisiones de los alquileres y la eficiencia operativa.
• La rotación activa de la cartera (superando los objetivos de venta en 16 millones de euros) financia adquisiciones y gastos de capital acumulativos.
• Las credenciales de sostenibilidad (GRESB 92/100) reducen el riesgo regulatorio y financiero, atrayendo inversores alineados con ESG y potencialmente reduciendo los costos de endeudamiento.