Shaftesbury Capital PLC : historique, propriété, mission, comment cela fonctionne et gagne de l'argent

Fondée en 1933, Shaftesbury Capital PLC, née de l'évolution de Capital & Counties Properties PLC (Capco) et d'une scission cruciale de Liberty International en mai 2010, a remodelé le West End de Londres grâce à des mesures stratégiques, notamment en obtenant le statut de REIT en décembre 2019, en acquérant un 26.3% participation dans son rival Shaftesbury PLC pour 436 millions de livres sterling en juin 2020, annonçant une fusion le 2 mars 2023 et finalisant le regroupement début avril 2025 pour former la marque unifiée Shaftesbury Capital qui est désormais cotée au LSE et au JSE et fait partie du FTSE 250 ; aujourd'hui, l'entreprise conserve 75% la propriété et le contrôle de la gestion du domaine de Covent Garden suite à la vente d'une participation de 25 % à Norges Bank Investment Management, opère comme un REIT avec un portefeuille à usage mixte à Covent Garden, Soho et Carnaby Street qui a généré des revenus locatifs et une activité transactionnelle soutenant un portefeuille évalué à 5,2 milliards de livres sterling à compter de décembre 2024, vise un objectif net zéro carbone d'ici 2040 tout en tirant parti d'une gestion proactive des actifs, de facilités de liquidité et de partenariats stratégiques pour générer des rendements locatifs et une valeur à long terme pour une base d'actionnaires institutionnels et particuliers diversifiée

Shaftesbury Capital PLC (SHC.L) : introduction

• 1933 – Capital & Counties Properties PLC (Capco) est créée, se concentrant sur l'investissement et le développement immobilier à Londres et dans les Home Counties.
• Mai 2010 – Capco se sépare de Liberty International, se recentrant stratégiquement sur le centre de Londres, en particulier le West End.
• Décembre 2019 – Capco a obtenu le statut de Real Estate Investment Trust (REIT), offrant une efficacité fiscale et un cadre de distribution des revenus attrayant pour les investisseurs.
• Juin 2020 – Capco a acquis une participation de 26,3 % dans son rival Shaftesbury PLC pour 436 millions de livres sterling, signalant son intention de consolidation dans l'immobilier de premier ordre du centre de Londres.
• 2 mars 2023 – Capco a annoncé une fusion recommandée avec Shaftesbury PLC pour créer un propriétaire unifié du West End : Shaftesbury Capital PLC.
• Début avril 2025 - La fusion est réalisée ; l'entité issue du regroupement a conservé la gestion centrale et le contrôle opérationnel du domaine de Covent Garden, avec une participation de 25 % vendue à Norges Bank Investment Management et Shaftesbury Capital conservant une participation de 75 % et le contrôle de gestion.

• Propriété post-fusion : Shaftesbury Capital (propriétaire et gestionnaire majoritaire) détient 75 % du patrimoine fusionné ; Norges Bank Investment Management détient une participation minoritaire de 25 % dans Covent Garden.
• Contrôle de gestion : Shaftesbury Capital a conservé la gestion quotidienne et le contrôle stratégique du domaine de Covent Garden suite à la vente de la participation de 25 %.

• Mission : Posséder, gérer et améliorer un portefeuille concentré de propriétés à usage mixte de haute qualité dans le West End de Londres, offrant une croissance des loyers à long terme, une préservation du capital et des revenus pour les actionnaires dans le cadre d'une structure REIT.
• Piliers stratégiques : gestion active des actifs, création de lieux (mix commerce/loisirs/bureaux/résidentiel), recyclage sélectif du capital et partenariats pour libérer de la valeur tout en maintenant la gestion d'un domaine urbain de classe mondiale.

• Revenus locatifs – les baux de vente au détail, de loisirs et de bureaux de longue et de courte durée dans le domaine de Covent Garden/West End fournissent des flux de trésorerie récurrents.
• Gestion et développement d'actifs - la rénovation, la reconversion et le développement sélectif augmentent les valeurs locatives et la valeur en capital des actifs.
• Mélange de locataires et événements - des utilisations commerciales, hôtelières et culturelles organisées soutiennent la fréquentation et les loyers haut de gamme dans un lieu axé sur le tourisme et l'expérience.
• Les transactions en capital et les partenariats - cessions, coentreprises et ventes de participations minoritaires (par exemple, la vente de 25 % à Norges) recyclent le capital pour des opportunités à rendement plus élevé et réduisent l'exposition au risque du bilan.
• Modèle de distribution REIT - Le statut de REIT (depuis décembre 2019) nécessite la distribution de la plupart des bénéfices locatifs immobiliers sous forme de dividendes, ce qui place la génération de revenus et le rendement au cœur du rendement pour les actionnaires.

• Risque de concentration – une forte concentration géographique dans le West End (noyau de Covent Garden) offre un pouvoir de fixation des prix mais augmente l'exposition à la cyclicité du centre de Londres.
• Bail profile - un mélange de baux courts et longs dans les secteurs des commerces de détail, des loisirs, des bureaux et de certaines composantes résidentielles influence la visibilité des flux de trésorerie et le potentiel de réversion.
• Structure du capital – des transactions telles que l'acquisition d'une participation de 436 millions de livres sterling en 2020 et la vente de 25 % à Norges affectent sensiblement l'endettement, la liquidité et l'accès au capital à long terme.

Shaftesbury Capital PLC (SHC.L) : historique

• Bourses cotées : Bourse de Londres (LSE) et Bourse de Johannesburg (JSE).
• Statut FTSE : constituant FTSE 250 (adhésion à l'indice mid-cap).
• Objectif principal des actifs : domaine à usage mixte Covent Garden / Soho / Chinatown au centre de Londres.
• Composition de l'actionnariat : investisseurs institutionnels, particuliers et participations souveraines (notamment NBIM).

• Structure de propriété après 2023 : société publique consolidée avec une base d'investisseurs diversifiée comprenant de grands actionnaires institutionnels tels que Norges Bank Investment Management.
• Implication sur la structure du capital : la combinaison de la liquidité des actions publiques (cotations LSE/JSE), du soutien institutionnel et du maintien du contrôle opérationnel soutient à la fois la solidité du bilan et la gestion active des actifs.

Shaftesbury Capital PLC (SHC.L) : structure de propriété

• Intégrité – gouvernance transparente et reporting conforme aux normes du marché.
• Créativité - réutilisation adaptative, création de lieux et interventions basées sur le design.
• Collaboration - engagement des parties prenantes avec les locataires, les autorités locales et les communautés.
• Vision responsable à long terme – gestion durable des actifs et objectifs de réduction des émissions de carbone.
• Faire la différence – améliorations du domaine public et programmes communautaires.

• Objectif Net Zero Carbon : engagement à atteindre Net Zero d’ici 2040 pour les émissions de portée 1 à 3, avec des étapes intermédiaires et des programmes de réduction d’énergie au niveau des actifs.
• Orientation communautaire : création active de lieux, événements et améliorations des espaces publics dans tout le domaine pour augmenter la fréquentation et la valeur du quartier.

• La sélection des investissements donne la priorité à la durabilité des revenus à long terme et à la résilience à des usages mixtes plutôt qu’à la recherche de rendements à court terme.
• Les programmes de rénovation et de réaménagement équilibrent les besoins des locataires avec des améliorations en matière de durabilité (efficacité énergétique, baux verts, énergies renouvelables sur site lorsque cela est possible).
• Les mesures d’engagement et les KPI d’impact (fréquence de fréquentation, événements communautaires, réductions de l’intensité carbone) alimentent les objectifs de gestion des actifs.

• Cotée à la Bourse de Londres (symbole SHC.L) avec un actionnariat dominé par des investisseurs institutionnels et des gestionnaires d'actifs.
• Les responsabilités du conseil d’administration et de l’équipe de direction visent à aligner les intérêts des parties prenantes avec la gestion des actifs à long terme et des rendements durables.

• Revenus locatifs : loyers de baux longs et courts de locataires à usage mixte (commerces, loisirs, bureaux, résidentiel).
• Gestion d'actifs : rénovation active, reconfiguration et location pour augmenter les valeurs locatives et réduire la vacance.
• Développement et réaménagement : projets sélectifs à valeur ajoutée augmentant la surface intérieure nette, améliorant la durabilité et générant des loyers plus élevés.
• Croissance du capital : libération de valeur grâce à une valeur liquidative par action plus élevée grâce à des améliorations physiques et opérationnelles et à une dynamique de marché favorable.

Shaftesbury Capital PLC (SHC.L) : Mission et valeurs

• Objectif du portefeuille : propriété concentrée dans les sous-marchés du West End, ciblant des projets à usage mixte combinant commerces de détail, loisirs, espaces de travail et résidentiels afin de diversifier les revenus et de capter les dépenses des visiteurs et des locaux.
• Gestion active des actifs : location, rénovation, acquisitions ciblées et cessions sélectives permettent d'améliorer les revenus locatifs, de réduire les vacances et d'augmenter la valeur du capital.
• Répartition des locataires et stratégie de location : une combinaison de baux à court et à long terme auprès des opérateurs des secteurs de la vente au détail, de l'hôtellerie et des bureaux, ainsi que des espaces de travail et des modes d'occupation résidentiels flexibles pour lisser la volatilité des flux de trésorerie.
• Intégration de la durabilité : engagement à atteindre l'objectif Net Zero Carbon d'ici 2040 avec des rénovations d'efficacité énergétique, des programmes de réduction du carbone sur site et hors site et un engagement des parties prenantes pour réduire les émissions de portée 1 à 3.
• Gestion du capital et des liquidités : maintient des facilités non tirées et des réserves de trésorerie pour financer des rénovations et des acquisitions sélectives tout en gérant l'effet de levier dans les fourchettes LTV cibles.
• Gouvernance et surveillance : le conseil d'administration et la direction exécutive dirigent l'orientation stratégique, la gestion des risques et l'alignement sur les rendements pour les actionnaires et les objectifs ESG.

• Revenus locatifs : la principale source de revenus récurrents provenant des locataires de commerces de détail, de loisirs, de bureaux et d'habitations à travers le portefeuille du West End.
• Rotation des actifs : cessions sélectives d'actifs non essentiels et réinvestissement dans des opportunités à plus haut rendement ou à plus forte croissance pour cristalliser les gains et recycler le capital.
• Développement et rénovation à valeur ajoutée : amélioration de la qualité des actifs et du ton locatif grâce à des dépenses en capital et à un repositionnement, permettant des loyers plus élevés et une appréciation du capital.
• Efficacité opérationnelle et contrôle des coûts : gestion centralisée, optimisation de la chaîne d'approvisionnement et investissements durables qui réduisent les coûts d'exploitation et améliorent les marges.
• Optimisation du bilan : utilisation des facilités de dette, du refinancement et des marchés d'actions (le cas échéant) pour financer la croissance tout en maîtrisant les objectifs de coût du capital et de LTV.

• Dette profile: une combinaison de facilités garanties et non garanties avec des échéances échelonnées et une couverture de taux d'intérêt pour gérer le risque de taux d'intérêt.
• Réserves de liquidité : maintien de lignes de crédit et de liquidités non tirées pour soutenir le fonds de roulement, les programmes d'investissement et les acquisitions opportunistes.
• Gestion de l’effet de levier : ciblez les indicateurs de ratio prêt/valeur et de couverture des intérêts pour préserver un accès aux marchés des capitaux de type investissement.

• Surveillance du conseil d'administration : des administrateurs non exécutifs indépendants et des comités (audit, rémunération, nominations, durabilité) assurent la gouvernance et la surveillance des risques.
• Direction exécutive : les équipes de gestion d'actifs, de finance, de développement et de développement durable exécutent la stratégie et rendent compte au Conseil d'administration.
• Engagement des parties prenantes : reporting régulier aux investisseurs, aux locataires et aux communautés locales, avec des objectifs ESG intégrés dans les incitations des dirigeants.

Shaftesbury Capital PLC (SHC.L) : comment ça marche

• Principal moteur de revenus : revenus locatifs contractuels et orientés vers le marché provenant d'unités résidentielles de vente au détail, de loisirs, de bureaux et de baux à long terme dans le West End de Londres.
• Création de valeur : gestion active d'actifs – rénovation, requalification et relocation pour augmenter le ton locatif et la qualité du mix occupants.
• Rotation du portefeuille : cessions sélectives pour cristalliser les gains et recycler le capital vers des opportunités à plus haut rendement ou stratégiques.
• Partenariats et capital : coentreprises et partenariats minoritaires (par exemple, accords de coentreprise institutionnelle) pour accéder à des capitaux de tiers et partager les risques de développement.
• Durabilité et création de lieux : initiatives ESG et engagement communautaire pour améliorer la fidélisation des locataires, réduire les coûts d'exploitation et soutenir la demande à long terme.

• Les loyers contractés fournissent un flux de trésorerie de base ; les loyers variables du chiffre d'affaires provenant du commerce de détail/de l'alimentation et des boissons complètent les revenus pendant les périodes de forte activité commerciale.
• Les contrats de location simple et les baux de chiffre d’affaires diversifient la sensibilité des revenus selon les locataires et les secteurs.
• Les cessions d’actifs non essentiels ou matures génèrent des plus-values ​​qui financent les acquisitions, les investissements et les rendements pour les actionnaires.
• Les revenus des coentreprises et les structures de co-investissement amplifient le pouvoir d’achat tout en réduisant la concentration du bilan.

• Réversion de location : rénover l'espace et relouer à des VRE plus élevés (potentiel d'augmentation estimé dans l'ensemble du pipeline du projet).
• Densification à usage mixte : convertir ou reconfigurer des unités à faible rendement en actifs de loisirs, d'hôtellerie ou à revenus plus longs.
• Leasing actif : focus sur les utilisateurs premium et les marques expérientielles pour stimuler la fréquentation et la croissance des loyers liée au chiffre d'affaires.
• Recyclage du capital : vendez des actifs non essentiels ou à maturité pour financer des acquisitions relutives avec des rendements potentiels plus élevés.

• Les coentreprises (exemple : accords de partenariat institutionnel) fournissent des capitaux directs pour de grands projets de repositionnement tout en partageant les avantages du développement.
• Les partenariats peuvent garantir d’importants projets de régénération à Covent Garden et Soho, réduisant ainsi l’exposition d’un seul parti et accélérant leur exécution.
• Les voies de co-investissement permettent à Shaftesbury Capital de développer des opportunités ciblées sans surexploiter le bilan.

• Les objectifs d’efficacité énergétique et de zéro émission nette réduisent les coûts d’exploitation et séduisent les locataires et les investisseurs sensibles aux critères ESG.
• Les investissements dans les paysages de rue et dans le domaine public soutiennent une fréquentation élevée et soutiennent les densités de commerce de détail, essentielles pour les loyers de chiffre d'affaires et les loyers globaux élevés.
• L'engagement avec les parties prenantes locales réduit les frictions du projet et soutient les résultats de la planification pour des réaménagements générateurs de valeur.

Shaftesbury Capital PLC (SHC.L) : comment il gagne de l'argent

• Valeur du portefeuille : 5,2 milliards £ (décembre 2024)
• Emplacements concentrés à Soho, Carnaby, Covent Garden et Chinatown – générant des loyers et une fréquentation élevés
• Gestion active du patrimoine : location, rénovation, optimisation du mix locataire et événements pour booster les revenus locatifs et les valeurs en capital
• Partenariats stratégiques et opérations en capital (notamment fusion en 2023 et partenariat NBIM en 2025) pour renforcer le bilan et débloquer la croissance
• Valeur axée sur le développement durable : objectif Net Zero Carbon d’ici 2040 pour répondre à la demande ESG des investisseurs/locataires

• Générateurs de revenus : baux à long terme sécurisés avec une base de locataires diversifiée, rénovation active pour augmenter le rendement des actifs et cessions ou développements opportunistes pour cristalliser la valeur
• Résilience financière : structure du capital renforcée après la fusion en 2023 et partenariat avec NBIM en 2025, offrant une flexibilité pour investir et résister aux cycles
• Perspectives de croissance : positionné pour profiter de la reprise post-pandémique de la fréquentation et des dépenses du centre de Londres, en bénéficiant d'emplacements de premier ordre et de références en matière de durabilité.