Carmila S.A. : histoire, propriété, mission, comment ça marche et gagne de l'argent

Née en 2014 d'un partenariat entre Carrefour et des investisseurs institutionnels pour libérer de la valeur autour des hypermarchés, Carmila est devenue une foncière de centres commerciaux avec un portefeuille valorisé à 6,7 milliards d'euros et comprenant 251 centres commerciaux en France, en Espagne et en Italie ; soutenu par Carrefour et des actionnaires institutionnels majeurs, il associe actionnariat stratégique et financement par emprunt et fonds propres pour dynamiser la dynamique de signature de baux 646 baux au cours des neuf premiers mois de 2025 pour un 2.6% augmentation des loyers, tout en fournissant des indicateurs opérationnels solides tels qu'un 77.7% Marge d'EBITDA en 2024, un taux de recouvrement des loyers de 96,6 % jusqu'en septembre 2025 et un taux d'occupation financier de 95,3 %, complétés par des références en matière de durabilité (GRESB 92/100), une rotation ciblée du portefeuille (66 M€ de cessions en 2025, dépassant les objectifs) et une gestion active du capital avec notamment un rachat finalisé de 10 M€ en juin 2025 et un nouveau programme de 10 M€ annoncé en juillet, supportant une proposition de dividende de 1,25 € par action pour 2024 et un 7.0% augmentation du BNPA récurrent en 2025.

Carmila S.A. (CARM.PA) : Introduction

• Création : 2014 par Carrefour et des investisseurs institutionnels
• Valeur initiale du portefeuille (2014) : 6,7 milliards d'euros
• Taille initiale du portefeuille (2014) : 251 centres commerciaux
• Concentration géographique : France, Espagne, Italie

• Modèle de base : détenir et exploiter des centres commerciaux ancrés dans les hypermarchés Carrefour, captant la fréquentation et louant des espaces aux locataires commerciaux.
• Facteurs de revenus : revenus locatifs des locataires, loyers basés sur le chiffre d’affaires et charges sociales.
• Leviers de création de valeur : renouvellement et repositionnement des actifs, optimisation du mix locataire, cessions ciblées d'actifs non stratégiques et rachats pour améliorer le BNPA et l'ANR par action.
• Gestion du capital : programme de cession actif (ex. 66 M€ en 2025) et programmes récurrents de rachat d'actions (10 M€ réalisés en juin 2025 ; 10 M€ annoncés en juillet 2025).

• Actionnaire de référence à la création : Carrefour (partenaire industriel stratégique apportant des synergies de localisation).
• Autres actionnaires : grands investisseurs institutionnels et introduction en bourse après introduction en bourse.
• Gouvernance d'entreprise : société immobilière cotée de type REIT avec un conseil d'administration axé sur la rotation des actifs et le rendement pour les actionnaires.

• Maintenir et valoriser les centres dominants adjacents aux magasins Carrefour en France, en Espagne et en Italie.
• Optimiser le portefeuille grâce à des cessions disciplinées d’actifs non stratégiques (exemple : 66 M€ cédés en 2025).
• Restituer du capital aux actionnaires via des rachats (deux programmes de 10 M€ en 2025) et une politique de dividende alignée sur la génération de cash du REIT.

Carmila S.A. (CARM.PA) : Historique

• Création : 2014 (issu des actifs de Carrefour)
• Cotation : Euronext Paris (Mnémonique : CARM)
• Marchés primaires : France, Espagne, Italie

• Carrefour : actionnaire stratégique fondateur avec une participation minoritaire significative, apportant des synergies opérationnelles et un alignement à long terme avec les implantations des magasins.
• Investisseurs institutionnels : les participations importantes des REIT, des fonds de pension et des gestionnaires d'actifs assurent la stabilité financière et le capital à long terme. Ces investisseurs représentent collectivement le plus grand bloc de flottant.
• Investisseurs particuliers et autres : constituent le reste du flottant négocié sur Euronext Paris.

• Surveillance du conseil d'administration : un conseil d'administration définit la stratégie et supervise l'exécution de la gestion ; les principaux dirigeants gèrent la gestion des actifs, la location et le développement.
• Structure du capital : combinaison de capitaux propres (actions publiques) et de dettes (obligations garanties et non garanties, financement bancaire) pour financer les acquisitions, les dépenses en capital et les améliorations locatives.
• Équilibre stratégique : Carrefour assure un alignement stratégique du commerce de détail tandis que les investisseurs institutionnels contribuent à la discipline de gouvernance et à l'accès aux marchés de capitaux.

Carmila S.A. (CARM.PA) : Structure de propriété

• Mission : Valoriser les centres commerciaux adjacents aux hypermarchés Carrefour et créer des destinations commerciales dynamiques. Voir Énoncé de mission, vision et valeurs fondamentales (2026) de Carmila S.A.
• Valeurs : excellence opérationnelle, innovation, durabilité, orientation client, transparence et responsabilité.
• Innovation & tech : investissement dans des écosystèmes informatiques et de données performants et utilisation de l'intelligence artificielle pour optimiser l'occupation, la mixité des locataires et le marketing.
• Durabilité : désignation GRESB Green Star avec une note de 92/100.
• Relations locataires : taux de recouvrement de 96,6% sur les neuf premiers mois de 2025.

• Modèle actif : acquiert, rénove et gère des centres commerciaux situés à proximité des hypermarchés Carrefour pour capter la fréquentation liée à l'épicerie.
• Flux de revenus : revenus locatifs des locataires commerciaux (ancres, détaillants nationaux, marques locales), loyers de chiffre d'affaires, charges sociales et contributions marketing.
• Création de valeur : augmentation des loyers et du taux d'occupation grâce à une gestion active des actifs, une optimisation du mix commercial et des projets de rénovation/extension tirant parti de la colocation Carrefour.
• Coût et efficacité : économies d'échelle sur l'ensemble de son portefeuille pour les achats, le marketing et la gestion immobilière ; utilise des analyses basées sur l'IA pour améliorer la rapidité de location et les performances des locataires.

• Publication régulière de rapports financiers trimestriels et annuels, de présentations aux investisseurs et d'informations sur le développement durable.
• Engagement : communications actives avec les investisseurs, les créanciers, les locataires et les parties prenantes publiques pour garantir la responsabilité.

Carmila S.A. (CARM.PA) : Mission et valeurs

• Focus portefeuille : Carmila acquiert et développe des centres commerciaux attenants aux hypermarchés Carrefour pour capitaliser sur la fréquentation constante générée par un locataire phare majeur.
• Location active : la société poursuit une stratégie de location intensive pour diversifier la composition des locataires, augmenter le taux d'occupation et augmenter la densité locative ; sur les neuf premiers mois de l'année 2025, Carmila a signé 646 baux, soit une hausse des loyers de 2,6 % sur la période.
• Modèle de gestion des actifs : un mélange d'équipes internes et de partenaires externes supervise la location, les opérations, la maintenance technique et la programmation commerciale afin d'optimiser les performances du centre et la fidélisation des locataires.
• Optimisation basée sur les données : Carmila déploie des analyses de données avancées et l'IA pour affiner le mix de locataires, prévoir les modèles de fréquentation, calibrer les offres de location et prioriser les projets d'investissement pour obtenir les rendements les plus élevés.
• Leviers de création de valeur : La dynamique locative, les redéveloppements commerciaux (repositionnements et extensions), les revenus de services (commercialisation/concessions) et les cessions/réinvestissements sélectifs sont les principaux moteurs de croissance de l'ANR et des revenus.

• Basez les loyers des locataires dans les secteurs du commerce de détail, de la restauration et des services.
• Loyers variables et baux indexés sur le chiffre d'affaires lié à la performance commerciale des locataires.
• Revenus commerciaux provenant de contributions marketing, d'événements et de services partagés avec Carrefour le cas échéant.
• Marges de développement provenant des projets de réaménagements, de reconfigurations et de valorisation des actifs stratégiques.

• Leasing dynamique : structures de location de courte à moyenne durée, accords de chiffre d'affaires et relocation active pour capter les revalorisations des loyers du marché et introduire des catégories de commerces complémentaires.
• Programmation commerciale : pop-ups, événements locaux et campagnes marketing pour renforcer l'attractivité des centres et augmenter les temps d'arrêt.
• Priorisation des investissements : décisions basées sur les données pour investir dans des rénovations ou des réaffectations qui maximisent le loyer au m² et la productivité des locataires.
• Levier de partenariat : collaboration avec Carrefour pour le co-marketing et la connaissance des consommateurs afin d'aligner l'offre de vente au détail sur les modèles de trafic des hypermarchés.

• La communication aux investisseurs met l'accent sur les revenus locatifs récurrents, la dynamique locative et la valorisation de l'ANR via une gestion active d'actifs.
• Les KPI opérationnels suivis incluent le taux d'occupation, le loyer par m², la croissance des loyers à périmètre constant, les ventes des locataires par m² et l'exposition au renouvellement des baux.

Carmila S.A. (CARM.PA) : Comment ça marche

• Principal moteur de revenus : revenus locatifs à long terme et à court terme provenant d'un portefeuille de centres commerciaux situés principalement en France (et sur certains marchés européens).
• Traitement fiscal : bénéficie du régime SIIC (Sociétés d'Investissements Immobiliers Cotées) qui assure la transparence fiscale sur les revenus immobiliers éligibles et améliore la trésorerie distribuable.
• Location spécialisée : propose des espaces de vente au détail éphémères, saisonniers et temporaires qui augmentent le taux d'occupation, diversifient la composition des locataires et ajoutent des revenus supplémentaires.
• Optimisation du portefeuille : exécute des acquisitions et des cessions stratégiques pour améliorer le rendement, générer des plus-values ​​et redéployer le capital vers des actifs à rendement plus élevé.
• Discipline en matière de coûts : maintient un contrôle strict des dépenses d'exploitation, générant une marge d'EBITDA de 77,7 % en 2024, soutenant la résilience des flux de trésorerie et de la capacité de dividende.
• Rendement pour les actionnaires : distribue des liquidités aux actionnaires ; la direction a proposé un dividende de 1,25 € par action au titre de l'exercice 2024.

• Comment les revenus sont capturés dans la pratique :
  • Les baux à long terme conclus avec des détaillants nationaux et régionaux prévoient un loyer de base et des indexations indexées.
  • Des clauses de loyer en pourcentage ou liées au chiffre d’affaires sont appliquées de manière sélective pour capter la hausse des détaillants à fort trafic.
  • Les locations spécialisées et à court terme convertissent l’espace inutilisé ou saisonnier en revenus supplémentaires à marge élevée.
• Leviers de création de valeur :
  • Optimisation active de la location et du mix locataire pour augmenter la fréquentation et les loyers.
  • Investissements de rénovation et de repositionnement pour augmenter les rendements locatifs.
  • Des cessions et acquisitions ciblées pour améliorer la qualité du portefeuille et générer des plus-values ​​ponctuelles.

Carmila S.A. (CARM.PA) : Comment gagner de l'argent

• Revenus de base : loyers à long terme des locataires de commerces de détail ancrés dans les grands supermarchés et les chaînes nationales.
• Création de valeur : rénovations, optimisation du mix locataire et relocation pour augmenter les loyers et l'occupation.
• Gestion de portefeuille : cessions d'actifs non stratégiques et acquisitions stratégiques pour se concentrer sur des sites performants.
• Services annexes : honoraires de prestations, partenariats marketing et projets de réaménagement qui dynamisent la fréquentation et le chiffre d'affaires au m².

• Un taux d'occupation robuste (95,3 %) soutient les flux de trésorerie locatifs et soutient les ratios de couverture de la dette.
• La croissance du BPA récurrent de 7,0 % signale une amélioration de la rentabilité par action grâce à la révision des loyers et à l'efficacité opérationnelle.
• La rotation active du portefeuille (dépassant les objectifs de cession de 16 millions d'euros) finance des acquisitions et des investissements relutifs.
• Les références en matière de développement durable (GRESB 92/100) réduisent les risques réglementaires et financiers, attirant les investisseurs alignés sur les critères ESG et réduisant potentiellement les coûts d'emprunt.