Hotéis Covivio: história, propriedade, missão, como funciona e ganha dinheiro

Covivio Hotels, uma SIIC listada com foco em imóveis hoteleiros em 11 países europeus, expandiu rapidamente a sua presença através de acordos estratégicos e mudanças de propriedade - a Covivio aumentou a sua participação para 53.2% até junho de 2025 (acima de 52.5% no final de 2024) e o grupo regressou ao mercado com a aquisição do Iberostar Las Dalias de 4 estrelas em Tenerife, por 81 milhões de euros; uma consolidação em 2025 com a AccorInvest garantiu a propriedade total da 43 hotéis em França, Bélgica e Alemanha e em meados de 2025 a carteira compreendia 277 hotéis com 38.354 quartos avaliado em 6,6 mil milhões de euros, apoiado por uma base acionária diversificada (Crédit Agricole Assurances 28,03%, Groupe Covéa Finance 8,11%, Assurances du Crédit Mutuel 7,52%, BlackRock 5,05%, público 43,23%) e um modelo de negócio que combina arrendamentos de longo prazo (aproximadamente 59% do portfólio com prazo médio de locação residual de 11 anos) com propriedade direta, gestão de ativos e imóveis com certificação de sustentabilidade.

Hotéis Covivio (COVH.PA): introdução

• A Covivio Hotels foi criada como uma subsidiária dedicada da Covivio para se concentrar em investimentos imobiliários hoteleiros em toda a Europa.
• Em 2024 a Covivio aumentou a sua participação para 52,5%, sinalizando uma intensificação estratégica no setor hoteleiro.
• Em dezembro de 2024, a Covivio adquiriu o Iberostar Las Dalias de 4 estrelas em Tenerife por 81 milhões de euros, marcando um regresso às aquisições diretas de hotéis.
• Em 2025, a Covivio concluiu um acordo de consolidação com a AccorInvest, assumindo a propriedade total de 43 hotéis localizados em França, Bélgica e Alemanha.
• Em meados de 2025, a carteira da Covivio Hotels tinha crescido para 277 hotéis com 38.354 quartos, com uma avaliação agregada da carteira de aproximadamente 6,6 mil milhões de euros.
• Em junho de 2025, a participação da Covivio nos Hotéis Covivio atingiu 53,2%, refletindo a contínua consolidação estratégica.

• Arrendamentos de longo prazo: garantia de aluguéis fixos ou indexados de operadores hoteleiros sob contratos de arrendamento mestre, proporcionando fluxos de caixa estáveis e receitas de aluguel previsíveis.
• Componentes de aluguel variáveis/rotatividade: os contratos geralmente incluem aluguel variável vinculado ao desempenho do hotel (RevPAR/ocupação), alinhando os retornos dos proprietários com o desempenho operacional.
• Acordos de gestão e franquia: parceria com marcas e operadoras internacionais para aumentar a visibilidade dos ativos e ADR (taxa média diária).
• Rotação de ativos e reciclagem de capital: aquisição, reposicionamento ou renovação de ativos (por exemplo, aquisições de 4 estrelas) e alienação de hotéis não essenciais para cristalizar valor e redistribuir capital.
• Sinergias de consolidação de portfólio: benefícios de escala da consolidação da AccorInvest (43 hotéis) – despesas gerais reduzidas, posição de negociação mais forte com as operadoras e maior eficiência na gestão de ativos.
• Redesenvolvimento e reposicionamento de valor acrescentado: actualização dos padrões de propriedade, conversão de activos subutilizados e obtenção de elevação através do reposicionamento para segmentos mais elevados.
• Gestão financeira e de balanço: otimização da alavancagem, refinanciamento e utilização de participações acionárias (propriedade majoritária da Covivio) para acessar recursos do grupo e mercados de capitais.

• Taxa de ocupação e RevPAR – principais impulsionadores do aluguel variável e aumentos de avaliação.
• Tarifa média diária (ADR) e mix por segmento (econômico, midscale, upscale, 4 estrelas).
• Cláusulas de rendimento do arrendamento e CPI/indexação - protegendo os fluxos de caixa contra a inflação.
• Contagem de quartos e diversificação geográfica – 38.354 quartos em 277 hotéis para distribuir o risco de mercado/país.
• Avaliação do portfólio por quarto - valor médio implícito ≈ 171.900€ por quarto (6,6 mil milhões de euros / 38.354 quartos).

• Estratégia de escala: crescer através de aquisições direcionadas (por exemplo, Iberostar Las Dalias) e acordos de consolidação seletiva (AccorInvest) para capturar participação de mercado e aumentar os retornos.
• Parcerias de marcas: alavancar marcas de operadoras para aumentar a ocupação e ADR, mantendo ao mesmo tempo o controle de ativos por meio de estruturas de arrendamento/propriedade.
• Enfoque geográfico: concentração nos principais mercados europeus (França, Alemanha, Bélgica, Espanha/Tenerife) para beneficiar da recuperação das viagens intrarregionais.
• Disciplina de alocação de capital: equilibrando a geração de rendimentos de arrendamentos e vantagens de reposicionamento e alienações de ativos.

Hotéis Covivio (COVH.PA): História

• Participação da Covivio (controladora) na Covivio Hotels: 53,2% (junho de 2025; 52,5% no final de 2024).
• Crédit Agricole Assurances: maior acionista da Covivio com 28,03% de participação (na Covivio).
• Groupe Covéa Finance: 8,11% (na Covivio).
• Assurances du Crédit Mutuel: 7,52% (em Covivio).
• BlackRock: 5,05% (em Covívio).
• Flutuação pública: 43,23% (garante participação externa diversificada).

Hotéis Covivio (COVH.PA): Estrutura de Propriedade

• A missão e os valores centram-se em ativos hoteleiros de alta qualidade e localizados centralmente e em parcerias de longo prazo com operadores globais e regionais para garantir rendimentos de aluguer estáveis.
• Diversificação geográfica e de locatários: ativa em 11 países europeus para mitigar riscos específicos do mercado.
• Abordagem de criação de valor: otimizar a gestão de propriedades, relocar e reposicionar ativos e buscar aquisições e investimentos seletivos para aumentar os retornos.
• Sustentabilidade: programa ESG orientado a metas com uma parcela significativa do portfólio certificada sob padrões ambientais reconhecidos e melhorando as métricas de intensidade de carbono e energia.

• Modelo principal: possuir imóveis hoteleiros e arrendar propriedades (arrendamentos de longo prazo ou contratos de gestão) para operadoras de marca, gerando receitas de aluguel recorrentes e escalonamentos indexados.
• Retornos acessórios: reavaliação de ativos decorrentes de renovações, reposicionamentos e alienações seletivas; projetos de desenvolvimento e conversões quando permitido.
• Foco na parceria: arrendamentos de longo prazo com grandes redes estabilizam a ocupação e a exposição ao RevPAR, ao mesmo tempo que transferem o risco operacional para operadoras hoteleiras em muitos contratos.

• Diversificação: espalhar a exposição pelos mercados regionais e de entrada para equilibrar os ciclos RevPAR.
• Estruturas de arrendamento: mix de aluguel fixo, aluguel variável (vinculado ao volume de negócios/RevPAR) e contratos híbridos para equilibrar vantagens e desvantagens.
• Estratégia de capital: combinar lucros retidos, reciclagem seletiva de ativos e financiamento com grau de investimento para financiar aquisições e investimentos.

Hotéis Covivio (COVH.PA): Missão e Valores

• Os hotéis arrendados representam 59% da carteira, proporcionando rendas previsíveis e indexadas contratualmente com um prazo médio de arrendamento residual de 11 anos.
• Os restantes 41% consistem em instalações e hotéis de negócios (ativos geridos pelos proprietários), predominantemente localizados na Alemanha e em França, onde a Covivio mantém flexibilidade e flexibilidade operacional.
• O portfólio abrange os segmentos de luxo, médio e econômico, permitindo a diversificação entre tipos de clientes e ciclos de demanda.
• O foco do mercado primário são as principais cidades europeias para capturar a demanda corporativa e de lazer constante e uma dinâmica RevPAR superior em comparação aos mercados secundários.
• A estratégia de gestão de activos centra-se em aquisições, alienações, renovações e reposicionamentos direccionados para extrair valor e optimizar os retornos da carteira.

• A rolagem de aluguel de arrendamentos de longo prazo gera receitas de base estáveis; muitos arrendamentos incluem IPC ou mecanismos de indexação que protegem o fluxo de caixa contra a inflação.
• Os hotéis operados pelos proprietários contribuem com receitas através de vendas de pernoites, alimentos e bebidas e eventos, com um aumento mais rápido dos ganhos de RevPAR gerados pela renovação.
• A reciclagem ativa de capital – aquisições seletivas em cidades de entrada e alienações de ativos não essenciais – aumenta o rendimento da carteira e o NAV por ação ao longo do tempo.
• Os programas de renovação e reposicionamento visam a melhoria das taxas médias diárias e da ocupação, especialmente nos segmentos de luxo e médio porte.

• Missão: proporcionar fluxos de caixa resilientes e protegidos contra a inflação e valorização do capital a longo prazo através de imóveis hoteleiros de alta qualidade na Europa.
• Valores: foco na qualidade dos ativos, alocação disciplinada de capital, sustentabilidade nas operações e parcerias com fortes operadoras hoteleiras.
• Ênfase estratégica em ESG e programas de renovação que reduzem custos operacionais e melhoram a experiência dos hóspedes.

Hotéis Covivio (COVH.PA): Como funciona

• Atividade principal: propriedade de ativos imobiliários hoteleiros (propriedade perfeita/interesses de arrendamento a longo prazo) concentrados em mercados europeus de alta demanda.
• Base de locatários: locações de longo prazo com grandes operadoras hoteleiras internacionais e regionais (contratos de gestão ou franquia), reduzindo a volatilidade das receitas.
• Operação direta: parte da carteira é alugada para entidades controladas/coligadas à empresa ou operada sob contratos de gestão para capturar upside operacional.
• Gestão ativa de ativos: aquisições, reposicionamentos e renovações direcionadas para aumentar o RevPAR e o rendimento do capital investido.
• Estratégia financeira: utilização de financiamento de longo prazo e de baixo custo e alavancagem prudente para aumentar os retornos, mantendo ao mesmo tempo métricas de crédito com grau de investimento.

• Receita básica de aluguel proveniente de arrendamentos fixos ou indexados de longo prazo com operadoras de hotéis, muitas vezes com aumentos de aluguel vinculados à inflação.
• Rendimento variável ligado ao desempenho do hotel em casos de estruturas de partilha de receitas ou de taxas de gestão (participação nos lucros, componentes variáveis ​​de renda).
• Resultado operacional quando os imóveis são explorados diretamente ou quando os arrendamentos de curto prazo/apartamentos com serviços estão incluídos na carteira.
• Receitas não provenientes de arrendamento: vendas de ativos, ganhos de desenvolvimento, incentivos de municípios/conselhos de turismo e taxas de serviço provenientes de atividades de gestão de ativos.

• Diversificação por país e segmento (hotéis de negócios no centro da cidade, hotéis resort/turismo, hotéis de aeroporto) para suavizar a sazonalidade e os choques de procura local.
• Capex de reforma e reposicionamentos focados em melhoria de RevPAR, ocupação e obtenção de maior indexação de locação.
• Gestão da dívida: obrigações bancárias de longo prazo, muitas vezes cobertas, para garantir custos de financiamento favoráveis ​​e proteger as margens.
• Reciclagem prudente de capital: alienação de ativos não essenciais para financiar aquisições cumulativas em destinos de alto crescimento.

• Aquisições em cidades turísticas ou centros de negócios de alta demanda para capturar o crescimento resiliente da ADR (taxa diária média).
• Renovações e reposicionamento da marca para aumentar as tarifas e ocupações dos quartos (aplicação de capital destinada a aumentar o RevPAR em dois dígitos após a reforma).
• Estruturação de arrendamentos com escadas rolantes vinculadas ao IPC para proteger a renda real contra a inflação.
• Acordos comerciais seletivos ou transações de venda e arrendamento para reciclar capital e, ao mesmo tempo, bloquear fluxos de caixa de longo prazo.

• Concentração na Europa Ocidental com exposição a França, Itália, Espanha, Alemanha e Reino Unido – beneficia da dinâmica de recuperação do turismo intra-UE e das viagens de negócios.
• Exposição equilibrada entre segmentos hoteleiros: hotéis urbanos de negócios (maior demanda durante a semana), hotéis resort/turísticos (sazonais, mas com ADR alta) e hotéis aeroportuários/de trânsito (tráfego corporativo estável).

• O acesso aos mercados de capitais e às facilidades bancárias permite o refinanciamento a taxas favoráveis, reduzindo as despesas com juros e melhorando o rendimento líquido.
• Prazos de arrendamento longos e operadores com capacidade de crédito melhoram a previsibilidade dos fluxos de caixa e apoiam a distribuição de dividendos.
• O status fiscal e regulatório como veículo imobiliário listado permite o repasse eficiente do fluxo de caixa aos acionistas sob regimes locais semelhantes aos REIT.

Hotéis Covivio (COVH.PA): Como ganha dinheiro

• Rendas hoteleiras através de contratos de gestão ou arrendamento de longa duração com operadores hoteleiros internacionais e nacionais.
• Receitas de alojamento e receitas acessórias de hotéis (F&B, eventos) quando operam ativos sob contratos de gestão ou através de estruturas de JV.
• Rotação de ativos e cristalização de valor de reciclagem de capital através de alienações seletivas e compressão de rendimento em aquisições.
• Projetos de desenvolvimento e conversão que elevam a qualidade dos ativos e o potencial ADR/RevPAR.
• Receitas de taxas e desempenho provenientes de mandatos de gestão de propriedades e ativos e parcerias de joint venture.

• Posição significativa no setor imobiliário hoteleiro europeu através de um portfólio focado em premium e presença em cidades de entrada e mercados de lazer costeiros.
• A estratégia de expansão centra-se em ativos de alta qualidade em localizações privilegiadas e no aumento das participações acionárias em ativos JV de alto desempenho para capturar vantagens.
• Crescimento apoiado por parcerias estratégicas com grandes operadores hoteleiros e aquisições seletivas; pipeline ativo de reposicionamentos e conversões.
• Perspectivas de mercado: Espera-se que a dinâmica europeia de lazer e viagens urbanas permaneça positiva - os Hotéis Covivio estão bem posicionados para capitalizar a forte procura de lazer no Sul da Europa e a procura resiliente no centro das cidades.
• A sustentabilidade e a gestão de ativos liderada por ESG (retrofits de eficiência energética, certificações verdes) sustentam as prioridades de despesas de capital e a estabilidade dos rendimentos a longo prazo.